Mercato immobiliare: a Brescia oltre un terzo delle case acquistato dai single

Brescia. Si è svolta giovedì la presentazione del nuovo documento di sintesi elaborato dal gruppo di lavoro Focus 2030 “Il valore della casa nel futuro”, promosso dalla Presidenza della Borsa Immobiliare di Brescia con il coinvolgimento del Comitato di Listino, che riunisce agenti immobiliari, costruttori, professionisti tecnici e associazioni di categoria.
L’iniziativa si inserisce nell’ambito del convegno “Focus 2030: dal dato alla visione del futuro dell’abitare”, occasione nella quale sono stati presentati pubblicamente i risultati più aggiornati dello studio avviato nel 2023 per analizzare con metodo scientifico e condiviso l’evoluzione del mercato immobiliare bresciano fino al 2030.
«Il tema della casa e delle nuove esigenze abitative rappresenta oggi una delle sfide più rilevanti per Brescia e per l’intero territorio provinciale – sottolinea Roberto Zini, Presidente di ProBrixia. I cambiamenti sociali, economici e demografici degli ultimi anni hanno trasformato profondamente i bisogni delle famiglie, dei giovani, degli anziani e dei nuovi nuclei che si affacciano al nostro mercato immobiliare. La collaborazione tra istituzioni, professionisti, rappresentanti del settore immobiliare e attori sociali è stata decisiva per produrre un’analisi approfondita e condivisa, capace di coniugare competenze tecniche, sensibilità territoriali e visioni di sviluppo. Solo attraverso questa capacità di fare sistema possiamo garantire a Brescia e provincia soluzioni abitative di qualità, accessibili e in linea con gli standard energetici e ambientali richiesti dal futuro. È un impegno che riguarda tutti noi e che, grazie al contributo di ciascuno, potrà tradursi in scelte lungimiranti per il benessere delle nostre comunità. È una sfida impegnativa, ma anche una grande opportunità di crescita. E sono convinto che, continuando a lavorare insieme con serietà e visione, sapremo affrontarla nel modo migliore».

Il gruppo di lavoro Focus 2030 è stato costituito con l’obiettivo di comprendere come i profondi cambiamenti in atto – economici, sociali, normativi e tecnologici – influenzeranno il valore degli immobili e le scelte abitative delle famiglie bresciane nel prossimo decennio.
Lo studio ha preso in considerazione un ampio ventaglio di fattori:
direttive europee sull’efficienza energetica e programma Eurogreen 2030–2033; incremento dei costi di costruzione e andamento del mercato edilizio; quasi totale azzeramento del consumo di suolo e conseguente priorità del recupero dell’esistente; variabili finanziarie (tassi di interesse, inflazione, accesso al credito, perdita di potere d’acquisto); nuove esigenze sociali, cambiamento della composizione delle famiglie, evoluzione delle abitudini abitative; trasformazione del mercato delle locazioni, dal breve al lungo termine.
Si tratta di elementi che, intrecciandosi tra loro, definiscono un quadro complesso ma ricco di opportunità di lettura per tutti gli operatori del settore.

Il primo documento di sintesi, presentato a dicembre 2023, aveva individuato con chiarezza la tipologia edilizia verso cui tenderà la domanda nei prossimi anni: un trilocale con doppi servizi, cucina separata, terrazza e classe energetica A, con un valore medio stimato in circa 270.000 euro.
Questa previsione è stata pienamente confermata dall’aggiornamento 2025, che registra un incremento medio dei prezzi di circa il 5%, segnale di una tendenza stabile, coerente e sostenuta. La combinazione di funzionalità, comfort e performance energetiche resta dunque il fulcro della domanda residenziale.

Il nuovo rapporto annuale approfondisce quattro aree principali:
1. Scenario sociale: il cambiamento della struttura familiare è uno dei motori principali del mercato.
Dalle oltre 100 agenzie del territorio coinvolte emergono dati significativi: i single rappresentano un terzo degli acquirenti e circa la metà degli inquilini; le coppie senza figli risultano in calo;
le famiglie con figli restano stabili attorno al 32%; cresce l’interesse verso soluzioni indipendenti o dotate di maggiori spazi privati.
Nelle locazioni, l’86% della domanda riguarda appartamenti di piccole dimensioni, mentre l’età media dell’acquirente si attesta a 38 anni.
Il rapporto tra popolazione anziana e giovane, che nel bresciano raggiunge valori di 200 a 100, influisce fortemente sulla tipologia di immobili maggiormente richiesti e sulla capacità di spesa.
2. Scenario finanziario: dopo due anni segnati da tassi elevati e forte inflazione, il 2025 apre un nuovo ciclo: la BCE ha effettuato tre tagli consecutivi dei tassi di interesse, migliorando condizioni e accessibilità dei mutui.
Già nel 2024 alcuni istituti avevano introdotto prodotti agevolati destinati agli immobili ad alta efficienza energetica, premiando chi investe in abitazioni sostenibili.
3. Andamento del mercato immobiliare: nei primi nove mesi del 2025 si registra un aumento del 10% delle compravendite residenziali rispetto all’anno precedente.
I prezzi mostrano dinamiche differenziate: +2,5/3% per l’usato di qualità;
+5/6% per il nuovo; –8% per gli immobili da ristrutturare, penalizzati dall’aumento dei costi di manodopera e materiali.
Forte vivacità si osserva nelle aree del Garda e dell’Iseo, dove le nuove costruzioni vengono assorbite in tempi rapidi e a valori medi più elevati.
Le superfici più richieste (dati FIAIP al 31/05/2025): < 50 mq: 8%; 50–80 mq: 32%; 80–100 mq: 25%; 100–150 mq: 21%; 150 mq: 14%
4. Aspetti tecnici ed energetici: l’analisi degli Attestati di Prestazione Energetica (APE) conferma un calo delle classi elevate (A, B e C) rispetto al periodo successivo al Superbonus, e un aumento delle classi E, F e G, segno che una parte ampia del patrimonio immobiliare necessita di interventi consistenti.
La Direttiva Case Green porterà nel 2025 alla definizione del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, orientato a un patrimonio immobiliare altamente efficiente entro il 2050.
Dopo il forte rialzo del triennio 2021–2023, i costi di costruzione mostrano un rallentamento e iniziano a stabilizzarsi.
Per una palazzina tipo da 1.200 mq commerciali (12 unità), in classe energetica A e situata fuori città, il costo complessivo delle lavorazioni e degli oneri si attesta intorno a 2.550 euro/mq, al netto dell’utile dell’operatore immobiliare.
Il valore delle aree edificabili rimane invece molto variabile, influenzato da posizione, accessibilità e servizi disponibili.

«Desidero sottolineare l’importanza del lavoro svolto e la qualità della sinergia che ha caratterizzato il gruppo di lavoro – dice Gianbattista Quecchia, Presidente Comitato Borsa Immobiliare di Brescia. La collaborazione tra istituzioni, imprese, professionisti e rappresentanze del settore ha permesso di costruire una visione condivisa, capace di unire competenze tecniche e conoscenza diretta delle dinamiche del mercato bresciano. È questa capacità di cooperare che ci consente di produrre analisi affidabili e orientare con responsabilità le scelte future. In questo quadro, il documento di sintesi presentato oggi costituisce un risultato di grande valore. Esso non solo fotografa  lo scenario attuale, ma individua in modo puntuale la tipologia edilizia verso cui tenderà la domanda nei prossimi anni. Uno strumento indispensabile per orientare politiche abitative più efficaci, per guidare gli operatori del mercato e per favorire decisioni di investimento coerenti con la trasformazione del nostro territorio».

Le conclusioni indicano dunque un mercato in evoluzione, tra nuove esigenze e nuovi equilibri.
Il nuovo studio della Borsa Immobiliare di Brescia restituisce l’immagine di un mercato dinamico e in trasformazione.
Il miglioramento dell’accesso al credito, le evoluzioni sociali, la crescente attenzione alla qualità dell’abitare e la spinta normativa verso l’efficienza energetica stanno disegnando un nuovo scenario per il territorio.
Brescia e provincia confermano una forte attrattività, una domanda vivace e un interesse crescente per gli immobili performanti, funzionali e sostenibili.
La Borsa Immobiliare di Brescia continuerà nei prossimi mesi a monitorare il territorio, mettendo a disposizione operatori, istituzioni e cittadini analisi aggiornate, strumenti tecnici e dati affidabili, con l’obiettivo di favorire decisioni consapevoli e uno sviluppo urbanistico equilibrato, attento al recupero dell’esistente e alla tutela del suolo.