Piano di governo del territorio, la Giunta: “Meno consumo di suolo, più valore pubblico”

Brescia. “Il nuovo Pgt (Piano di governo del territorio) non nasce per consentire di costruire di più, ma per riuscire a trasformare meglio, superando le rigidità che hanno lasciato ferme molte aree, senza rinunciare alle condizioni poste nell’interesse della città: meno consumo di suolo, casa accessibile, servizi, dotazioni ecologiche e valore pubblico. Non meno regole, dunque, ma regole capaci di produrre migliori risultati.
Il Piano introduce una maggiore adattabilità delle trasformazioni urbanistiche. Adattabilità, però, non significa maggiore libertà di costruire, vuol dire piuttosto consentire ai progetti di adeguarsi alle condizioni reali nelle quali devono essere attuati, mantenendo fermi gli obiettivi, le prescrizioni e le utilità pubbliche che ogni trasformazione deve garantire.
Per quanto riguarda l’edificabilità, l’indice massimo previsto non è attribuito automaticamente al proprietario dell’area. Il Pgt distingue una capacità di base, una soglia minima necessaria per rendere possibile la trasformazione e una capacità massima raggiungibile attraverso la produzione di maggiori utilità pubbliche.
Un esempio concreto è l’Ambito di via Lamarmora. L’indice di base è 0,30 mq/mq, l’indice massimo è 0,70 mq/mq. Ma 0,70 mq/mq non è il punto di partenza dell’intervento, la capacità massima raggiungibile è legata alla compensazione e al sistema negoziale previsto dal Piano.
La trasformazione porta con sé obblighi precisi: almeno il 30% della nuova superficie residenziale di progetto deve essere edilizia convenzionata, devono essere realizzati un parcheggio interrato di uso pubblico, maggiori dotazioni ecologiche e spazi aperti, riducendo i parcheggi a raso.
La maggiore capacità edificatoria deve, quindi, produrre maggiore valore pubblico.
La scelta di rendere il Piano più adattabile nasce anche dall’esperienza del Pgt precedente.
Dei 47 Ambiti di Trasformazione previsti nel 2016, soltanto 15 sono stati interessati da procedimenti di attuazione il 43,3% della superficie territoriale prevista e il 50,8% della capacità edificatoria. Maggiore attuazione hanno trovato gli 82 Progetti Speciali del Piano delle Regole e del Piano dei servizi dove non c’erano schemi prescrittivi e vincoli percentuali sulle destinazioni.
Facendo tesoro dell’esperienza maturata negli ultimi 10 anni, il nuovo Piano vuole superare schemi troppo rigidi che hanno contribuito a lasciare ferme molte trasformazioni, senza per questo eliminare prescrizioni e obblighi.
Il consumo di suolo diminuisce. La superficie urbanizzabile passa dai 300.513 mq del Pgt 2016 a 202.587 mq. Il nuovo Pgt elimina 166.851 mq di precedenti previsioni di consumo di suolo e ne introduce 106.424, dei quali 94.00 circa con destinazione a servizi (24.00 nel Piano dei Servizi e 70.00 circa nel Piano delle Regole e Documento di Piano).
Il Bilancio ecologico del suolo (Bes) rispetto al 2016 registra quindi 60.427 mq in meno.
Sul tema della casa accessibile, nel nuovo Pgt non esiste una quota generalizzata di edilizia convenzionata, la percentuale è stabilita per ciascuna trasformazione e viene calcolata sulla superficie effettivamente destinata alla residenza, come previsto nel Pgt vigente che tuttavia la limitava ai soli casi di interventi residenziali maggiori di 7.000 mq.
In via Lamarmora, per esempio, la quota minima obbligatoria di edilizia convenzionata è il 30% della superficie residenziale. Nell’Ambito di via Callegari, di via Milano-via Sorbana e via Lippi è il 100% della residenziale di progetto. Complessivamente, nei 12 Ambiti di Trasformazione e nelle 34 aree ad elevato grado di trasformabilità, il nuovo Pgt stima 296.210 mq di superficie lorda residenziale e 137.104 mq a mix funzionale. Le quote obbligatorie di edilizia convenzionata possono rispondere alla domanda di circa 1.400 abitanti teorici.
Applicando il parametro utilizzato dal Piano di 50 mq per abitante, parliamo di un ordine di grandezza equivalente, in termini puramente dimensionali, a circa 70 mila mq di superficie lorda convenzionata, che potrebbero aumentare fino a 100 mila mq qualora gli operatori assegnassero una maggiore quota di Sl alla destinazione residenziale. Il dato è maggiore della quantità massima prevista nel Pgt vigente (circa 70 mila mq), peraltro scarsamente realizzata a causa della mancata attuazione degli ambiti.
Il Piano rafforza il legame tra edificabilità e politiche per la casa. La quota di edilizia convenzionata concorre al raggiungimento dell’indice massimo, inoltre, se sulla base di una valutazione di interesse pubblico il Comune decide di monetizzare la quota destinata alla locazione convenzionata, le risorse devono confluire nel Fondo comunale per l’abitare e restano quindi destinate alle politiche abitative.
Teoricamente, se non venisse realizzata residenza, non esisterebbe una superficie sulla quale applicare una percentuale di edilizia convenzionata.
La funzione commerciale non è ammessa indistintamente in tutti gli ambiti e nelle diverse forme, sono le norme e le singole schede a stabilire quali destinazioni siano consentite e quali escluse. Realizzare un “supermercato” non è mai sufficiente per ottenere l’indice edificatorio premiale. Anzi laddove ammesso, l’intervento potrà utilizzare solo l’indice base del 0,3 mq/mq se non associato a misure incentivanti, tra le quali l’edilizia convenzionata.
Nelle aree ad elevato grado di trasformabilità, poi, la trasformazione richiede comunque un Piano attuativo, una valutazione economico-finanziaria, un contributo di costruzione aggiuntivo e la verifica preventiva della sostenibilità trasportistica, della viabilità, dell’accessibilità attraverso il trasporto pubblico e della mobilità sostenibile. Sono, inoltre, previste specifiche prestazioni ambientali”.
Giunta comunale di Brescia