Case vacanza, il lago d’Iseo cresce più del Garda: prezzi in aumento fino al 9%

Brescia. Il mercato delle seconde case continua a mostrare segnali di vivacità sulle sponde dei laghi bresciani.
Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nella seconda metà del 2025 i prezzi degli immobili turistici sono cresciuti dell’1,4% a livello nazionale, con performance positive sia sul lago d’Iseo sia sul Garda, anche se con dinamiche differenti.
Sul lago d’Iseo i valori immobiliari sono aumentati complessivamente dell’1,9%. A trainare il mercato sono soprattutto alcune località della sponda bergamasca, come Predore (+9,1%) e Sarnico (+6,3%), dove si registra una crescente presenza di acquirenti stranieri, in particolare polacchi, interessati soprattutto alle nuove costruzioni. L’elevata capacità di spesa di questa clientela ha contribuito a spingere i prezzi fino a 5 mila euro al metro quadrato per gli immobili di nuova realizzazione.
Anche sulla sponda bresciana il mercato si conferma dinamico. Iseo registra una crescita dei prezzi del 4,1%, sostenuta da un’offerta limitata quasi esclusivamente all’usato. Le abitazioni ristrutturate raggiungono i 3.000 euro al metro quadrato, mentre quelle da ristrutturare si attestano attorno ai 2.000 euro. Sempre più acquirenti, provenienti soprattutto dalle province di Brescia e Bergamo, acquistano piccoli appartamenti da utilizzare nei fine settimana.
Parallelamente si osserva un ridimensionamento del fenomeno degli affitti brevi. Le nuove regole e la necessità di disporre di box o posti auto stanno spingendo molti proprietari verso gli affitti transitori, con canoni che per un bilocale possono raggiungere i 700 euro mensili.

Sul lago di Garda l’incremento medio dei prezzi si attesta al 2%, ma il mercato presenta forti differenze tra le varie località. Tra le performance migliori spiccano Gardone Riviera (+11,7%), Peschiera del Garda (+9,7%), Castelnuovo del Garda (+7,9%) e Desenzano del Garda, dove i valori sono aumentati dell’1,8%, trainati soprattutto dalla zona di Rivoltella.
A Desenzano cresce l’interesse degli acquirenti polacchi, mentre diminuisce quello della clientela tedesca. Gli investimenti si concentrano prevalentemente su bilocali e trilocali sotto i 300 mila euro, destinati sia all’utilizzo personale sia alla locazione. Gli immobili nuovi fronte lago possono raggiungere gli 8.000 euro al metro quadrato.
Restano sostanzialmente stabili i valori a Sirmione, dove il mercato risente del divario tra le richieste dei venditori e la disponibilità economica degli acquirenti. Anche qui continua il ridimensionamento degli affitti turistici, con un progressivo ritorno verso le locazioni tradizionali.
Stabili anche Salò, Padenghe, Moniga, Manerba, Polpenazze, Puegnago, Tremosine e Gargnano, mentre il segmento di pregio continua ad attirare investitori italiani e stranieri. A Salò, ad esempio, gli immobili nuovi fronte lago possono raggiungere quotazioni comprese tra 12.000 e 13.000 euro al metro quadrato.
L’analisi di Tecnocasa evidenzia inoltre un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti. Se negli ultimi anni gli affitti brevi avevano trainato il mercato, oggi molti investitori mostrano maggiore prudenza a causa della crescente saturazione del settore e delle nuove regolamentazioni. Parallelamente aumenta la domanda di immobili destinati ad abitazione principale o a utilizzi più stabili, mentre il turismo di qualità continua a sostenere le località più richieste.

Le abitazioni sul lago di Idro suscitano interesse soprattutto tra residenti in Olanda e nell’area di Brescia. I prezzi in prima fascia lago si attestano intorno a 1600-1800 euro al mq, per poi scendere a 1300-1500 € al mq nelle soluzioni più distanti.
Sono particolarmente apprezzate la vista lago e le abitazioni indipendenti con giardino. La località attira molti turisti stranieri, in prevalenza da Olanda e Germania, che qui trovano maggiore tranquillità rispetto al lago di Garda e, soprattutto, prezzi più accessibili. Inoltre, oltre al lago, la zona offre anche la possibilità di vivere la montagna. In fase di acquisto, gli stranieri prediligono soluzioni immerse nel verde, mentre gli italiani comprano quasi esclusivamente per investimento.
Il report conferma infine come il mercato immobiliare dei laghi bresciani rimanga tra i più solidi del Nord Italia, sostenuto dall’attrattività turistica del territorio, dalla presenza di acquirenti stranieri e da un’offerta limitata che continua a mantenere elevato il valore degli immobili più ricercati.